Мансарды вне закона?

От грамотного и честного строительства мансард выигрывают все: жильцы, инвестор, город

В 1630 году французский архитектор Франсуа Мансар впервые использовал чердачное помещение под жилье. Такой чердачный этаж по его имени и получил название «мансарда».

С тех пор утекло много воды, а «мансардные» споры продолжают будоражить и общество, и отдельных его граждан. Сегодня в СМИ проблеме возведения мансард в Кишиневе уделяется большое внимание. Однако все они страдают категоричностью суждений. В одних случаях – хвалебных, а в других – критичных. А ведь истина, как известно, всегда находится посередине. Где же эта середина?  На этот вопрос отвечает адвокат Роман Аронов.

Конец «вечному потопу»

Среди положительных сторон строительства мансард в молдавской столице следует выделить следующие:

1. Мансарда – это альтернативный способ решения проблемы капитального ремонта кровель, лестничных площадок, подъездов и балконов, асфальтирования межквартальной  дороги, восстановления фасада жилых домов и замены стекол и входных дверей, всех коммуникаций (водосточных труб и желобов) и инженерных сетей, которые не менялись с момента сдачи дома в эксплуатацию (с 50-60-х годов).

2. Возведение мансард позволяет гражданам за небольшой срок (примерно за 6 месяцев) и за доступную цену решить свои жилищные проблемы, а жителям верхних этажей – значительно улучшить свои жилищные условия за счет формирования двухъярусных квартир и\или ликвидации «вечного» потопа на потолке.

3. Строительство мансард радикально меняет в лучшую сторону архитектонику старых и давно позабытых местными властями жилых районов Кишинева.

4. Жилье мансардного типа – это совершенно новая квартира из экологически чистых материалов и с высокой теплостойкостью.

«Согласны ли вы?..»

Негативные аспекты «мансардного бума»:

1.Явное несовершенство и противоречивость законодательства в этой сфере, что постоянно приводит к серьезным проблемам.

Вo-первых, ни в Жилищном кодексе, ни в Законе РМ «О качестве в строительстве», ни в Законе РМ «О кондоминиуме в жилищном фонде» вообще нет  таких понятий, как «мансарда» или «жильё мансардного типа». Во-вторых, строительство мансард регламентируется общими нормами законодательства о качестве в строительстве. Но этого явно недостаточно. Ведь  возведение мансард – это особая форма строительства жилья. Поэтому необходимо соответственно и принятие специального нормативного акта о мансардах.

Во-третьих, столичные чиновники при выдаче разрешительных актов на возведение мансард опираются на постановление Правительства РМ за № 360  1997 года «Об утверждении Положения о градостроительном сертификате и разрешении строительства или ликвидации строений и обустройств».

В этом  акте отражен порядок выдачи  градостроительного сертификата и разрешения на строительство, также говорится о том, что при строительстве и модернизации зданий необходима защита прилегающей к ним частной собственности, но нет ни слова  о согласии жильцов. Однако на деле местные чиновники при выдаче разрешительных актов на постройку мансарды обязательно требуют согласия владельцев квартир. Так должно или не должно приниматься во внимание решение (протокол) собрания жильцов при выдаче разрешения на строительство? Согласие жильцов каких этажей является решающим и требует ли заверения нотариуса? Эти вопросы вызывают самые острые споры.

В утвержденном в августе 2006 года Регламенте проектирования и строительства помещений мансардного типа над жилыми многоквартирными домами в РМ указывается, что необходимо получить согласие собственников жилья последнего этажа, а при необходимости – всех жильцов дома. Из этой весьма противоречивой формулы вытекает как минимум два вопроса: почему нужно заручиться поддержкой жильцов именно с последнего этажа, а не собрать подписи всех жильцов дома и в каких именно случаях возникает нужда собирать подписи всех собственников квартир?

На мой взгляд, при возведении мансард юридически верно и грамотно было бы собирать подписи всех собственников квартир (независимо от абстрактной «необходимости»), так как крыша, придомовая территория, межподъездное пространство, входные двери и окна, коммуникации – все это является общим имуществом всех жильцов жилого дома, а не «избранных» с верхних этажей. Тем более что в ст. 351 ГК РМ ясно говорится о том, что  вопросы по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом разрешаются всеми сособственниками сообща, – требование закона, проигнорированное муниципальным советом.

На практике столичная примэрия руководствуется Законом РМ «О кондоминиуме в жилищном фонде», в котором прописано, что строительство разрешено в том случае, если свое согласие дают не все, а 2/3 жильцов последнего этажа. Остается лишь удивляться этой порочной практике: а какое вообще отношение этот закон имеет к Ассоциации владельцев приватизированных квартир или к жилищно-строительным кооперативам, правовой статус которых регламентирован совсем иными нормативными актами?

Двойная игра

Стоит критично оценить мнение тех, кто говорит, что правовая база не дает однозначного определения словосочетанию «согласие жильцов» и что именно это позволяет городским чиновникам играть в «двойную» игру, подписывая документы то в пользу, то против строительства. Однозначный ответ дается, как было указано выше, в ст. 351 ГК РМ. А при коллизии норм, содержащихся в решении муниципального совета, с нормами Гражданского кодекса РМ должен применяться кодекс как нормативный акт, имеющий силу закона. Но в своей правоприменительной практике местные власти это правило игнорируют. Вот и выходит, что столичная примэрия в этом случае оказывается в положении «государства в государстве».

2. Серьезной проблемой следует назвать и довольно частые конфликты представителей строительных фирм с жильцами при получении подписей на строительство мансард. На мой взгляд, эти конфликты вызваны тем, что:

а) … жильцы не верят в результаты строительно-технической экспертизы, которая дает «добро» на строительство мансарды. Несогласные считают, что такая экспертиза – липа. То, что нельзя купить за деньги, можно купить за большие деньги. В основе идеи строительства мансарды лежат интересы строительной компании и чиновников, а не безопасность живущих в доме людей. Такова аргументация позиции многих собственников жилья;

б) …люди беспокоятся – а выдержит ли старое строение?. Кто ответит за ущерб: эксперт или нищее государство? Ведь Молдова находится в сейсмоактивной зоне. Словом, вопросов и сомнений у жильцов много, а ответов – мало, а то и вовсе не имеется;

в) …граждане банально и категорично не желают превращать свой жилой дом в большую строительную площадку. Они не хотят, чтобы по этажам сновали люди в спецовках, чтобы подъезд превратился в свалку, а двор перекрыли машины с песком и цементом. Тогда уж лучше сразу продавать квартиру – думают они;

г) …нет реальных правовых гарантий того, что инвестор добросовестно и в срок выполнит все взятые на себя обязательства и не обманет жильцов. Никто не хочет превратиться в туриста, который начнет из-за недобросовестности инвестора странствовать от одного суда до другого.

Думается, что в Молдове давно назрела объективная необходимость в разработке и принятии специального закона РМ о мансардах, который учтет интересы инвесторов, жильцов и местных властей. Но самое главное – это законоположение установит единые, понятные всем правила поведения на рынке строительства мансард, а также устранит все те противоречия, о которых говорилось выше. В этом законе обязательно должны быть предусмотрены ответственность инвесторов и местных властей перед жильцами за качество в строительстве, организация тендера на строительство мансарды (пусть победит лучший), а также обязательные условия договора об инвестировании в строительство мансарды и порядок получения разрешительных актов и т.д.

Предлагаю подумать и над тем, чтобы ввести институт страхования сделок по мансардному инвестированию так, чтобы при наступлении страхового случая (например, если дом «пошел по швам») пострадавшие жильцы могли бы получить адекватное страховое возмещение). В результате принятия этого закона конфликтов станет меньше, а благих результатов – больше.

Следует особо сказать о том, что лидеры рынка по строительству мансард должны активнее развеивать упомянутые опасения жильцов, а также повышать культуру и транспарентность переговорного процесса с собственниками жилья. Например, мне известны следующие факты: одна из фирм-застройщиков вывезла с крыши «хрущевки» 350 тонн строительного мусора, в то время как сама мансарда, возведенная на крыше этого же дома, весит 280 тонн; согласно нормативам в строительстве общий вес мансарды составляет только 5% от массы всего жилого дома; периметр мансарды формирует единый антисейсмический пояс, который значительно уменьшает риск разрушения здания во время землетрясения.

Напоследок хочу сказать, что если люди уверены в высокой деловой репутации застройщика, все документы и подписи в порядке, тогда в добрый час. Ведь в этом случае выигрывают все: жильцы получают безопасный и капитально отремонтированный дом, город – благоустроенный жилой фонд, а инвестор – разумную и честную прибыль.