Ипотечный кризис?

«В ноябре 2008 года мы должны были въехать в новый дом на улице Джинта Ла­тина, - рассказали нам супруги. – Договор заключен с компанией «Locuinte pentru toti». Крайний срок сдачи дома, указанный в до­говоре, 31 декабря 2008 года. Однако до сих пор здание не сдано, и с ноября вооб­ще не ведутся никакие работы».

Олег и Валентина оплатили квартиру полностью – 51,66 тыс. евро. Чтобы сде­лать это, пришлось продать старое жилье. Год назад это казалось правильным реше­нием, ведь съемное жилье должно было стать частью их бытия всего на полгода. Од­нако они до сих пор каждый вечер возвра­щаются в чужую, съемную квартиру, еже­месячно выкладывая владельцу по 200 дол­ларов. «Мы уже так много потеряли на этой покупке, - говорит Олег. – Как это могло произойти? Ведь мы очень тщательно от­бирали компанию, с которой можно было заключить договор. На «Locuinte pentru toti» оста­новились потому, что они внушали доверие, пер­выми в Молдове получили сертификат ISO 9001. К тому же в момент заключения договора, а было это в начале февраля прошлого года, строитель­ство нашего дома шло полным ходом. Мы не раз приезжали посмотреть на стройку. Радовались, в общем, ничего не предвещало беды, мы были уве­рены, что дом сдадут в срок. Даже когда работы остановились, большого беспокойства не было: нам объяснили, что зимой наружные работы луч­ше не вести. Но ни в марте, ни в апреле работы так и не возобновились».

На сегодняшний день дом построен на 70% - есть все этажи, половина окон остеклена, по­ловина стен - окрашена. «Правда, наша кварти­ра во второй половине, - говорит Олег. – Мы не раз обращались к руководству LPT, чтобы полу­чить хоть какие-то объяснения, но нам говорят – кризис. Хотя, какой кризис, если дом должен был быть сдан еще в 2008-м. Директор жилищно-инвестиционной компании LPT Дорин Кашен­ко сказал нам, что денег на строительство нет, так как они вложены в землю и в цементный за­вод. Теперь все это оказалось значительно де­шевле, и продавать эти приобретения компа­нии не выгодно. Все, что нам предлагают – по­дождать, в надежде на то, что кризис пройдет, и все как-то уляжется. Может, год, может, два. Правда, при этом предупреждают, что, если си­туация не изменится, фирме придется пройти процедуру банкротства. Для нас, как вы пони­маете, это потеря денег».

При этом никто не отрицает – Олег и Вален­тина могут отказаться от квартиры, но деньги они получат лишь после того, как ее купит кто-то дру­гой. Но кто же ее купит, если строительство замо­рожено? «Было еще одно предложение, - говорит Олег. - Жильцам посоветовали покупать стоянки для машин возле дома, чтобы у застройщика по­явились деньга на завершение строительства. Но стоянки эти предлагали по совершенно нереаль­ной цене».

Олег и Валентина не знают, что им делать. За свои деньги они должны были получить новую трехкомнатную квартиру в белом ва­рианте, с подведенными коммуникациями и установленной системой автономного отопле­ния, площадью 82 квадратных метра. А пока получили только головную боль. И они – не одни, таких много. Только в доме на Джинта Латина проданы все 182 квартиры. «В мар­те мы написали официальное письмо в LPT, но нам долго не отвечали, - говорит Олег. - Лишь в середине июня пришел ответ - со­общили, что для завершения строительства требуется 20 млн. леев. Просили подождать, войти в положение. Но кто войдет в наше по­ложение?».

Роман Аронов:

«Для эффективной защиты от недобросовестных застройщиков необходим закон об участии в долевом строительстве»

Долевое участие в строи­тельстве жилья широко распространилось в нашей стране. Строительные и инвестиционные компа­нии привлекают средства граждан, и на эти средства строят дом, после чего квар­тиры переходят в собствен­ность дольщиков. Это не только удобно, но и выгодно в условиях растущих цен на недвижимость. Однако сегодня репутация доле­вого строительства оказа­лась подмоченной после того, как ожидания сотен дольщиков оказались обма­нуты. Как может защитить себя человек, собравшийся купить квартиру в строя­щемся доме? Этот вопрос мы задали магистру права Роману Аронову.

«Для защиты участников долевого строительства бы­ло бы юридически верно и эффективно принять закон об участии в долевом строитель­стве многоквартирных домов и иных объектов недвижимо­сти. Он мог бы предусматри­вать более жёсткие требования по отношению к застройщи­кам. Например, в России такой закон является основным нор­мативным актом, регулирую­щим отношения в области до­левого строительства. А в Мол­дове мы пока довольствуемся общими нормами Гражданско­го кодекса…

Тем, кто собирается приоб­рести жилье в новостройке пу­тем участия в долевом строи­тельстве, я могу дать несколь­ко рекомендаций.

Выбираем компанию

Не нужно быть профессио­нальным юристом или риэлто­ром, чтобы понимать: при вы­боре самая объективная оцен­ка застройщика или инвестора — это уже реализованные ими объекты. Если компания рабо­тает много лет, на ее счету ряд успешно реализованных объ­ектов, это хороший аргумент в пользу заключения догово­ра. Отсутствие реализованных объектов в области строитель­ства —повод для раздумий.

Заключаем договор

Обратите внимание на на­звание договора. Обязательно заключайте договор об участии в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить до­говор, который называется «До­говор инвестирования» или «Ин­вестиционный договор на стро­ительство жилого дома» и тому подобное, а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», то зна­чит, застройщик пытается избе­жать распространения на ваш договор требований Закона РМ «О защите прав потребителей». Для вас это негативный момент. И хотя судебная практика пока­зывает, что, если строительство велось для личных нужд, выше­указанный закон распространя­ется и на такие договоры, лучше не рисковать.

Прежде чем заключать до­говор, попросите застрой­щика предъявить разре­шение на строительство, проектные документы, ак­ты по отводу земельного участка, а также устав, свидетельство о госу­дарственной регистрации предприятия и лицензию. Кроме того, требуйте план создаваемого объекта не­движимого имущества, где должно быть указано его месторасположение, количество находящих­ся в составе создаваемо­го объекта недвижимо­сти жилых и нежилых по­мещений и планируемая площадь каждого из ука­занных помещений. Вни­мательно ознакомьтесь со всеми этими актами.

Договор обязательно должен содержать следу­ющие условия: определе­ние (описание) подлежа­щего передаче объекта доле­вого строительства, срок пе­редачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, от­ветственность застройщика и его обязанности. При отсут­ствии хотя бы одного из этих четырех условий договора вы рискуете остаться с носом. Так что заключайте надёжный до­говор, так сказать, «под себя» и «под свои интересы». Здесь важно не мелочиться и при­влечь к преддоговорной ра­боте компетентного юриста.

Защищаем права

При защите прав участни­ка долевого строительства, в первую очередь, надлежит ра­зобраться, каким по правовой природе является право доль­щика на квартиру: первона­чальным или производным. Если право дольщика перво­начально, оно независимо от иных договоров, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответствен­но, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать пе­редачи квартиры, независимо от того, исполнили ли участ­ники иных договоров цепоч­ки свои обязательства.

Если право дольщика про­изводно, то юридическая судь­ба договоров, с которыми свя­зано возникновение этого пра­ва, имеет большое значение. В этом случае право гражданина на получение квартиры может не возникнуть, если, например, участник одного из договоров не исполнил обязательства по оплате.

Для наглядности приведем следующий пример. Гражда­нин А заключает договор до­левого строительства с обще­ством Б, по которому обще­ство Б за определенную плату обязуется передать гражда­нину в собственность квар­тиру. Однако у самого обще­ства прав на квартиру тоже еще нет, поэтому общество Б заключает договор подря­да с обществом С - застрой­щиком, по которому обще­ство Б обязуется выполнить подрядные работы для обще­ства С, а в качестве оплаты передаются права на кварти­ру. Общество Б не исполни­ло обязанность по выполне­нию работ, соответственно, прав на квартиру оно не по­лучило. Однако гражданин А исполнил свою обязанность по оплате в полном объеме. Если право дольщика пер­воначально, то гражданин А имеет требования по переда­че квартиры. Если право про­изводно, гражданин А может потребовать только возмеще­ния убытков от общества Б. Судебная практика тут не­однозначна, однако имеют­ся тенденции к определению права дольщика как первона­чального.

Что делать, если дом никак не сдадут

Иногда граждане попадают в такую ситуацию, когда они больше не могут полностью выплатить все платежи, пред­усмотренные по договору (ес­ли речь идет о рассрочке), или когда возврат ранее уплачен­ных денег по договору при его расторжении представляется крайне проблематичным. Или вы больше не хотите мирить­ся с затягиванием строитель­ства на годы. Согласно Граж­данскому кодексу РМ вы мо­жете уступить свои права по договору другому лицу.